Ein Brand

in der vermieteten Immobilie ist der absolute Albtraum jedes Eigentümers. Die Sorge um Menschenleben steht natürlich an erster Stelle, doch schnell folgt die Frage nach der finanziellen Haftung.

Was passiert, wenn der Mieter den Brand durch Unachtsamkeit selbst verursacht hat?

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VI ZR 196/10) liefert hierzu spannende und beruhigende Antworten für Immobilienbesitzer.

Der Fall: Nächtlicher Hunger mit fatalen Folgen

Der Sachverhalt, der vor dem BGH landete, klingt wie aus dem Drehbuch einer Vorabendserie: Ein Mieter kehrt nachts um 4:00 Uhr in seine Dachgeschosswohnung zurück. Er hat Hunger auf Kartoffelröllchen und erhitzt dafür Fett in einem Kochtopf. Während das Fett heiß wird, geht er kurz ins Wohnzimmer, um den Fernseher einzuschalten und wird abgelenkt.

Das Fett entzündet sich, das Feuer greift auf die Küche, den Dachstuhl und schließlich auf das gesamte Gebäude über. Der Gebäudeversicherer des Hauseigentümers regulierte den massiven Schaden in Höhe von über 145.000 Euro, wollte sich das Geld aber anschließend vom Mieter zurückholen (Regress).

Einfache vs. Grobe Fahrlässigkeit: Darauf kommt es an

Für die Haftungsfrage ist entscheidend, wie das Verhalten des Mieters rechtlich eingestuft wird. Grundsätzlich gilt in der Gebäudeversicherung: Handelt der Mieter bei der Verursachung eines Brandschadens durch einfache Fahrlässigkeit, greift ein stillschweigender Regressverzicht. Die Versicherung zahlt, kann aber kein Geld vom Mieter zurückfordern.

Der Versicherer argumentierte in diesem Fall jedoch, der Mieter habe grob fahrlässig gehandelt. Das Gericht musste dies in zwei Stufen prüfen:

1. Die objektive Seite: Ist das Verhalten an sich extrem sorgfaltswidrig? Das Gericht sagte klar: Ja. Wer heißes Fett unbeaufsichtigt lässt, verletzt seine Sorgfaltspflicht in gravierender Weise.
2. Die subjektive Seite: Liegt ein schweres persönliches Verschulden vor? Hier überraschte das Urteil. Das Gericht verneinte die subjektive grobe Fahrlässigkeit.

Das "Augenblicksversagen" rettet den Mieter

Warum kam der Mieter trotz des enormen Schadens vergleichsweise glimpflich davon? Die Richter berücksichtigten die besonderen Umstände des Einzelfalls:

• Kurze Ablenkung: Es lag ein sogenanntes "Augenblicksversagen" vor. Der Mieter war nur für einen kurzen Moment durch das Fernsehprogramm abgelenkt.
• Unerfahrenheit: Der Mieter war ein unerfahrener "Hausmann" und hatte erst seit kurzer Zeit einen eigenen Haushalt.
• Fehlende Sensibilisierung: Ihm war die extreme Brandgefahr von siedendem Fett in einem offenen Topf nicht in vollem Umfang bewusst.

Auch eine mögliche Alkoholisierung konnte dem Mieter nicht rechtssicher nachgewiesen werden. Das Fazit des Gerichts: Es lag insgesamt nur eine einfache Fahrlässigkeit vor. Die Revision der Versicherung wurde zurückgewiesen.

Fazit für Sie als Hauseigentümer

Dieses Urteil zeigt, wie komplex die juristische Bewertung von Schadensfällen sein kann. Die gute Nachricht für Sie als Eigentümer und Vermieter lautet jedoch: Ihre Wohngebäudeversicherung schützt Sie!

Selbst wenn Ihr Mieter durch Unachtsamkeit einen Großbrand auslöst, übernimmt Ihre Gebäudeversicherung die Kosten für den Wiederaufbau. Ob die Versicherung sich das Geld später vom Mieter zurückholen kann (wie in diesem Fall versucht, aber gescheitert), ist ein rechtlicher Streit zwischen Versicherung und Mieter - Ihr finanzieller Schaden ist in der Regel abgedeckt.

Unser Tipp: Verlassen Sie sich nicht auf den Zufall. Prüfen Sie regelmäßig, ob Ihre Gebäudeversicherung den aktuellen Wert Ihrer Immobilie abdeckt und ob alle wichtigen Klauseln (wie etwa der Verzicht auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit) enthalten sind.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Gebäudeversicherung oder möchten Sie Ihren aktuellen Schutz überprüfen lassen? Kontaktieren Sie uns gerne. Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite!